Polski rynek nieruchomości w 2024 roku przechodzi dynamiczne zmiany, które wpływają na ceny mieszkań i ich dostępność. W związku z różnorodnymi czynnikami makroekonomicznymi oraz rządowymi inicjatywami, analitycy przewidują dalsze wyzwania zarówno dla deweloperów, jak i kupujących.
Spowolnienie, ale nie stabilizacja cen
Pod koniec 2023 roku obserwowano gwałtowny wzrost cen mieszkań, głównie z powodu wzmożonego popytu wywołanego programem ?Bezpieczny Kredyt 2%? oraz zmniejszenia buforu kredytowego przez KNF. W największych miastach, takich jak Warszawa, Trójmiasto i Kraków, ceny wzrosły nawet o 25-27% rok do roku. W 2024 roku prognozy wskazują na spowolnienie dynamiki wzrostów, choć nie na ich zatrzymanie. Ceny mieszkań mają wzrosnąć średnio o 8-10% w porównaniu z poprzednim rokiem?
Od czego zależy stabilizacja cen nieruchomości?
Zależy ona od kilku kluczowych czynników, które wspólnie wpływają na równowagę między popytem a podażą:
1. Podaż nowych mieszkań
Wzrost podaży nowych inwestycji jest kluczowym czynnikiem stabilizującym ceny. Jeżeli deweloperzy zwiększają liczbę dostępnych lokali, presja na wzrost cen maleje. Jednak w Polsce obserwuje się niedobór gruntów, szczególnie w dużych miastach, co ogranicza nowe inwestycje i utrudnia stabilizację cen?
2. Popyt na nieruchomości
Wzrost popytu wywołany programami rządowymi, takimi jak ?Bezpieczny Kredyt 2%?, może napędzać wzrost cen. Jeśli te programy przestaną funkcjonować lub ich skala zostanie ograniczona, popyt może spaść, co z kolei może przyczynić się do stabilizacji cen?
3. Inflacja i stopy procentowe
Inflacja oraz stopy procentowe mają bezpośredni wpływ na zdolność kredytową konsumentów. Wysokie stopy procentowe zmniejszają liczbę potencjalnych nabywców, co może prowadzić do spadku popytu i stabilizacji cen. Z kolei obniżenie inflacji sprzyja większej dostępności kredytów hipotecznych?
4. Koszty budowy i ceny materiałów
Rosnące koszty materiałów budowlanych oraz robocizny wpływają na finalną cenę nowych inwestycji. Wysokie koszty utrzymują ceny mieszkań na wysokim poziomie, co utrudnia ich stabilizację. Stabilizacja tych kosztów może pomóc w stabilizowaniu cen nieruchomości?
5. Inwestycje w sektor najmu instytucjonalnego (PRS)
Rozwój rynku najmu instytucjonalnego odciąża rynek mieszkań na sprzedaż, oferując alternatywę dla kupujących. Wzrost podaży mieszkań na wynajem może zmniejszyć presję na wzrost cen lokali na sprzedaż, co sprzyja stabilizacji?
Rządowe programy i ich wpływ na rynek
Największe zmiany w 2024 roku będą związane z wycofaniem programu ?Bezpieczny Kredyt 2%? i zastąpieniem go nowym programem ?Mieszkanie na Start?. Program ten ma wesprzeć osoby do 45. roku życia w zakupie pierwszej nieruchomości. Dopłaty będą obejmować różne poziomy finansowania w zależności od liczby członków gospodarstwa domowego oraz wysokości dochodów. Ten program może stymulować popyt, ale w mniejszym stopniu niż jego poprzednik, co może ograniczyć dalsze podwyżki cen?
Wpływ inflacji i podaży na rynek i ceny mieszkań
Rosnąca inflacja oraz niedobór dostępnych gruntów pod budownictwo w dużych miastach, takich jak Warszawa, są czynnikami podnoszącymi ceny mieszkań. Deweloperzy mierzą się z wysokimi kosztami nowych inwestycji, co przekłada się na ostateczne ceny nieruchomości. Mimo to, planuje się stopniowe zwiększanie podaży mieszkań, co może przynieść stabilizację w dłuższej perspektywie?.
Jak wiele nowych inwestycji podjęli w 2024 deweloperzy w Polsce? Z czego wynika ten spadek?
W 2024 roku liczba nowych inwestycji deweloperskich w Polsce była stosunkowo niższa niż w latach poprzednich. Z danych zebranych z różnych źródeł wynika, że na koniec roku liczba rozpoczętych inwestycji będzie nieznacznie wyższa niż w latach 2022 i 2023, ale nie zbliży się do poziomów z rekordowego 2021 roku. Szacuje się, że w 2024 roku w Polsce zostanie oddanych około 130 tysięcy nowych lokali, co odpowiada poziomom notowanym w latach 2018 i 2020.
Główne przyczyny spadku liczby inwestycji:
- Wysokie koszty gruntów i materiałów: W dużych miastach ceny gruntów osiągnęły rekordowe poziomy, co znacząco podnosi koszty nowych inwestycji. Do tego dochodzą rosnące ceny materiałów budowlanych i pracy, które skutecznie ograniczają liczbę realizowanych projektów?.
- Zawirowania gospodarcze i inflacja: Rosnąca inflacja oraz podwyżki stóp procentowych w ostatnich latach znacząco wpłynęły na zdolność kredytową potencjalnych nabywców, co z kolei przekłada się na spadek popytu na mieszkania. W efekcie deweloperzy ostrożniej podchodzą do nowych inwestycji, ograniczając ich skalę.
- Zmiana programów rządowych: Wygaszanie programu ?Bezpieczny Kredyt 2%? oraz wprowadzenie nowych, mniej korzystnych dla deweloperów i kupujących programów, takich jak ?Mieszkanie na Start?, zmniejszyło popyt na rynku mieszkaniowym, co wpłynęło na decyzje o nowych inwestycjach?.
Trendy na rynku najmu i ceny mieszkań
W związku z trudnościami w zakupie mieszkań, rośnie znaczenie rynku najmu instytucjonalnego (PRS). Ten segment oferuje atrakcyjne alternatywy dla osób, które nie mogą pozwolić sobie na kredyt hipoteczny. Nowe inwestycje w tym obszarze są szczególnie widoczne w miastach takich jak Poznań i Warszawa, gdzie powstają setki lokali na wynajem?
Co jeszcze?
W 2024 roku ceny mieszkań będą nadal rosły, choć nie w tak gwałtownym tempie jak w 2023 roku. Ograniczona podaż oraz wysoka inflacja będą kluczowymi wyzwaniami, podczas gdy rządowe programy mogą jedynie częściowo złagodzić skutki tych problemów. Rynek najmu instytucjonalnego staje się ważnym elementem rynku mieszkaniowego, oferując alternatywy dla osób, które nie mogą pozwolić sobie na zakup własnego mieszkania.
Te czynniki kształtują przyszłość polskiego rynku nieruchomości, sugerując, że stabilizacja cen, choć możliwa, nie nastąpi w najbliższym czasie.